Comprare casa: perché è importante fare una visura prima dell’acquisto

Comprare casa è un passo importante nella vita di una persona, spesso uno dei più rilevanti dal punto di vista economico ed emotivo. Tuttavia, dietro l’apparente tranquillità di una trattativa immobiliare possono nascondersi insidie legali, tecniche o amministrative che solo un’accurata verifica preventiva può svelare. Una delle verifiche fondamentali è la visura catastale: uno strumento semplice, ma potentissimo, per tutelarsi prima dell’acquisto. In questo articolo vedremo perché è così importante, cosa può rivelare e come ottenerla in modo rapido.

Situazione attuale del mercato immobiliare

Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di intensa attività e trasformazione. Dopo gli anni di rallentamento legati alla crisi economica e alla pandemia, l’interesse verso l’acquisto di abitazioni è tornato a crescere con forza. Questo ha generato nuove dinamiche di mercato che incidono direttamente sulla disponibilità, sui prezzi e sui criteri di valutazione degli immobili. In uno scenario in cui la competizione è alta e i margini di errore si riducono, fare le giuste verifiche preventive è diventato essenziale.

L’interesse per l’acquisto di immobili: domanda in crescita

Negli ultimi anni si è registrato un rinnovato interesse per l’acquisto di immobili, alimentato da diversi fattori: tassi d’interesse storicamente bassi, incentivi fiscali per ristrutturazioni ed efficientamento energetico, e una maggiore consapevolezza dell’importanza della casa come bene rifugio. L’esperienza del lockdown ha spinto molti italiani a cercare soluzioni abitative più ampie, con spazi esterni o ambienti adatti al lavoro da remoto. Tutto questo ha contribuito a un’espansione della domanda, sia nelle grandi città che nelle zone periferiche o turistiche.

Aumenti dei prezzi e scarsità di immobili “sicuri”

La forte domanda ha però generato un progressivo aumento dei prezzi al metro quadro, soprattutto nelle aree urbane e in quelle considerate ad alto potenziale di rivalutazione, come le città d’arte o le località balneari. A questa tendenza si associa una scarsità di immobili in regola sotto il profilo catastale, urbanistico e legale, che rappresenta un ulteriore elemento critico per chi desidera acquistare in sicurezza. Le cosiddette “occasioni sicure” stanno diventando sempre più rare, e questo spinge molti acquirenti ad agire in fretta, spesso senza fare le dovute verifiche. Ed è proprio qui che entrano in gioco strumenti fondamentali come le visure, in grado di fare luce su eventuali problemi nascosti.

Perché oggi è più importante che mai tutelarsi prima dell’acquisto

Comprare casa è un’operazione complessa che coinvolge aspetti emotivi, economici e legali. Nell’attuale contesto immobiliare, tutelarsi prima dell’acquisto non è solo prudenza, ma una necessità reale. Oggi, il rischio di incappare in problematiche legate alla proprietà o allo stato giuridico dell’immobile è decisamente più elevato rispetto al passato.

Molti acquirenti, soprattutto alla prima esperienza, si lasciano trascinare dall’entusiasmo o dalla paura di perdere un’opportunità apparentemente imperdibile. Questo porta a concludere trattative in modo affrettato, senza dedicare il giusto tempo alle verifiche preliminari. Inoltre, la complessità della normativa catastale e urbanistica italiana, unita a una burocrazia spesso poco trasparente, rende difficile individuare in autonomia eventuali criticità.

In questo contesto, strumenti come la visura catastale e la visura ipotecaria diventano fondamentali. Questi documenti ufficiali, accessibili anche online, consentono di verificare con chiarezza la situazione dell’immobile prima del rogito, evitando di trovarsi coinvolti in contenziosi o in situazioni compromettenti solo dopo la firma dell’atto notarile.

In molti casi, problemi come ipoteche non estinte, abusi edilizi, comproprietà non dichiarate o successioni non registrate emergono solo quando ormai è troppo tardi per intervenire senza conseguenze. Tutelarsi significa quindi agire in anticipo, raccogliere tutte le informazioni disponibili e farsi affiancare da professionisti, come notai, agenti immobiliari esperti e tecnici abilitati.

Prevenire è sempre meglio che curare, e nel settore immobiliare questo principio vale il doppio: ogni errore può costare migliaia di euro e anni di stress legale. Per chi desidera approfondire i dubbi più comuni che emergono durante la compravendita o la locazione, è utile leggere anche questo articolo di approfondimento.

I rischi legati a un immobile: cosa si può nascondere

Quando si decide di acquistare un immobile, è naturale concentrarsi sugli aspetti estetici, sulla posizione o sulla metratura. Tuttavia, non tutti i problemi sono visibili a occhio nudo. Dietro un appartamento ben ristrutturato o una casa apparentemente perfetta possono celarsi situazioni giuridiche, amministrative o tecniche che ne compromettono la vendibilità e la serenità dell’acquisto. Ecco i principali rischi da conoscere (e prevenire) prima di firmare il compromesso.

Ipoteche, pignoramenti e vincoli legali

Uno degli aspetti più temuti riguarda i vincoli giuridici sull’immobile. Una casa può essere oggetto di ipoteca bancaria, magari perché gravata da un mutuo ancora in essere o da altri debiti del proprietario. In casi più gravi, si può trattare di pignoramenti giudiziari derivanti da contenziosi non risolti. Esistono anche servitù – come il diritto di passaggio di terzi o vincoli paesaggistici – che, se non conosciuti, limitano fortemente l’uso dell’immobile. Tutti questi vincoli, se non individuati prima dell’acquisto, ricadono sul nuovo proprietario, con conseguenze che possono includere spese impreviste, impossibilità di rivendere o addirittura azioni legali.

Abusi edilizi e irregolarità urbanistiche

Un altro rischio concreto è quello degli abusi edilizi, ovvero interventi strutturali effettuati senza le necessarie autorizzazioni comunali. Anche modifiche apparentemente minori – come lo spostamento di una parete o la chiusura di un balcone – se non dichiarate al catasto, rendono l’immobile non conforme rispetto alla documentazione ufficiale. Questo può comportare non solo sanzioni economiche, ma anche l’impossibilità di ottenere un mutuo o di procedere con il rogito notarile, bloccando di fatto la compravendita.

Conflitti di proprietà e atti non registrati

Infine, non è raro imbattersi in conflitti legati alla proprietà. Può accadere che un atto non sia stato aggiornato al catasto o che non sia stata registrata una successione. In altri casi, si scopre che l’immobile è in comproprietà con altri soggetti (eredi, coniugi separati, ex soci), i quali non sono mai stati coinvolti nella trattativa. Questi elementi generano una profonda incertezza giuridica, che può rendere nullo o impugnabile l’atto di compravendita, anche a distanza di anni.

Cos’è una visura catastale e perché ti protegge

Quando si acquista un immobile, spesso ci si concentra su elementi visibili come la posizione, le finiture, il prezzo e lo stato di manutenzione. Tuttavia, l’aspetto più importante — e spesso trascurato — è la regolarità giuridica e catastale dell’immobile. Ed è proprio qui che entra in gioco la visura catastale, uno strumento indispensabile per l’acquirente consapevole. Questo documento permette di accedere a informazioni fondamentali che possono svelare eventuali irregolarità o rischi nascosti. Avere una visura aggiornata significa poter acquistare in totale sicurezza, evitando brutte sorprese post-rogito.

Cosa contiene una visura: dati catastali e proprietari

La visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che consente di identificare in modo univoco un immobile e di verificarne lo stato giuridico. Contiene:

• i dati identificativi dell’immobile: foglio, particella e subalterno, che rappresentano la posizione dell’immobile nella mappa catastale.
• la categoria catastale e la rendita: indicano la destinazione d’uso e il valore fiscale dell’immobile, utili per calcolare imposte e rendite.
• il nome del/i proprietario/i: con indicazione della quota posseduta da ciascuno.
• la base giuridica dell’intestazione: ovvero l’atto da cui deriva il diritto di proprietà (compravendita, successione, donazione, ecc.).

Queste informazioni sono essenziali per confrontare ciò che risulta ufficialmente con quanto dichiarato dal venditore o dal mediatore.

Come la visura evidenzia eventuali criticità

Attraverso la visura è possibile mettere in luce disallineamenti o situazioni dubbie, come ad esempio:

• se l’intestatario dell’immobile è effettivamente il venditore, oppure se esistono altri comproprietari non menzionati.
• se l’immobile ha una rendita catastale aggiornata, necessaria per il corretto calcolo delle imposte e per la concessione di un eventuale mutuo.
• se la planimetria catastale coincide con lo stato di fatto, cioè se non ci sono abusi edilizi o modifiche non dichiarate.

In abbinamento alla visura ipotecaria, è possibile anche verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli legali che potrebbero compromettere l’acquisto.

Casi reali in cui la visura ha evitato brutte sorprese

Non sono rari i casi in cui una semplice visura ha fatto la differenza tra un acquisto sereno e una truffa evitata:

• un acquirente ha scoperto che il venditore non era l’unico proprietario: la casa era in comproprietà con un fratello mai interpellato, rendendo l’atto nullo senza il consenso di entrambi.
• in un altro caso, la visura ipotecaria ha evidenziato un pignoramento ancora attivo, non comunicato in fase di trattativa.
• un’abitazione in vendita, secondo la visura, risultava con una planimetria diversa: era stata ampliata abusivamente, rendendo impossibile l’accensione di un mutuo.

In ognuna di queste situazioni, la visura ha permesso all’acquirente di bloccare la trattativa in tempo o di rinegoziare le condizioni a suo favore, evitando potenziali danni economici e legali.

Come ottenere una visura in modo semplice e veloce online

Fino a qualche anno fa, ottenere una visura catastale richiedeva tempo, pazienza e spesso una visita fisica presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o dell’ex Catasto. Oggi, grazie alla digitalizzazione dei servizi pubblici e privati, questo processo è diventato rapido, economico e completamente online, accessibile a tutti, anche a chi non ha particolari competenze tecniche.

È possibile ottenere la visura catastale attraverso:

• il portale ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, accedendo all’area riservata con SPID, CIE o CNS;
• siti web specializzati in servizi catastali e documentali, che operano come intermediari autorizzati e semplificano ulteriormente la procedura, spesso senza necessità di autenticazione.

Un esempio di piattaforma affidabile e semplice da utilizzare è visureitalia.com, dove è possibile richiedere visure catastali e ipotecarie in pochi minuti, anche in formato digitale, comodamente da casa.

Per richiedere una visura è necessario fornire uno dei seguenti elementi:

• l’indirizzo completo dell’immobile (comune, via, numero civico);
• i dati catastali, ossia foglio, particella e subalterno — facilmente reperibili da una precedente visura, planimetria o atto notarile;
• il codice fiscale del proprietario, utile per risalire agli immobili intestati a una determinata persona fisica o giuridica.

Conclusione

Fare una visura prima di acquistare una casa non è un’opzione, ma una garanzia. Con pochi clic e un piccolo investimento, è possibile proteggersi da problemi legali, economici e strutturali che potrebbero compromettere un’intera operazione immobiliare. Oggi più che mai, informarsi prima è il miglior modo per acquistare con serenità.